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                                                            首页 > 大发电玩注册 >  正文

                                                            萬科"萬村計劃"遇阻 短期不盈利的長租公寓能走多遠?

                                                            本文由:刘睿哲 编辑 2019年07月18日 15:16 篮球快讯0933 ℃

                                                            【黄铮机场打骂小孩】

                                                            與此同時△♂,除了已經在長租公寓領域有所布局的企業外□〇,2018年⌒?⊙,包括福晟集團、時代中國、禹州集團也明確表示會「試水」長租公寓業務▽↑。而據克而瑞發佈的報告顯示◇⊙π,2018年至少有17家房企處於長租公寓起步或嘗試階段☆。

                                                            對此〇,《商學院》記者向萬科集團方面發出採訪提綱☆π,萬科方面回復稱∵△□,在業務發展過程中存在正常的人事變動和實際困難⌒△∴,是企業必須要面對的功課☆π⌒。租賃住宅業務是萬科的核心業務之一∴π♂,公司將堅定不移地推進該項業務長期健康穩健發展△,長租公寓團隊也將在孫嘉的帶領下進行組織重建和事人匹配♂∵。

                                                            在三年實驗期滿之時△,萬科提供的數據顯示♂〇﹡,萬匯樓項目資金總投入為4624萬元〇,預計成本回收年限為57.6年▽。

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                                                            不過△△,那時的萬匯樓是政府的廉租房項目??↑,租金標準不到700元/月π☆,且只開放面向的主要客群是無房無車一族♂∵,年收入3.5萬元以下(<3000元/月)的低收入人群π,採取的物業管理模式是互助自管式模式⊿♂?。

                                                            從萬匯樓到泊寓實際上⊿〇,十年前﹡?┊,萬科就在廣州做起長租公寓實驗◇。2008年⊿┊,萬科通過廣州「萬匯樓」項目開始了對住宅租賃事業的探索;位於廣佛交線的萬匯樓坐落在萬科四季花城的小區里♂,形似客家土樓?,體量龐大⌒∵♀,密度也極高∵?♂,共有285個單位△。

                                                            萬科「萬村計劃」遇阻  短期不盈利的長租公寓還能走多遠△↑〇?文:陳淑文 胡嘉琦 朱耘近日♂┊,萬科長租公寓總經理薛峰履職僅不到一個半月便離職的消息甚囂塵上⊙↑⊙。7月9日晚♂,萬科方面回應稱□♂?,薛峰確實已向公司提出辭職♀♀∵。薛峰離職的原因是什麼?▽?為何僅履職一個半月便離職⊙?

                                                            但是從2018年8月以來⊙∟,長租公寓市場風雲突變♀。風頭正勁的長租公寓行業遭受了前所未有的危機♂☆,從瘋狂搶奪房源被約談♀?,到甲醛門事件↑△♂,再到大型長租公寓企業爆倉♂△,這個新生的行業在危機中逐漸開始自我凈化☆π□。

                                                            賺不了快錢的長租公寓長租公寓的優勢在於服務標準化以及房東、運營方、租戶間各自的租賃關係相對更穩定〇┊□。公寓統一裝修和管理有利於形成租房品牌效應﹡♂♂。

                                                            這是一個規模不小的市場⌒。據《深圳市城中村改造總體規劃》統計﹡∵△,到 2016 年深圳共有 320 個原行政村☆△,建有農民房 3.5 萬棟♂﹡。如果按面積來看□﹡⊿,城中村的住宅面積佔全市住房面積的 49%▽⌒∴。

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                                                            「目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%⊙,如果僅靠商品房出租⌒⊿,長租公寓不可能建立起盈利模式♀△。」∵∵☆,萬科高級副總裁譚華傑認為π,長租公寓運營本質上是資產管理⊙,需要找到更便宜的資金用以持有更多的資產☆﹡,利用規模效應及增量價值賺錢▽。

                                                            (泊寓五羊邨店位於右邊高層小區里)近日▽▽〇,《商學院》記者以租客身份走訪了萬科泊寓廣州五羊邨店♂,從地鐵口出來步行6分鐘左右◇♀,走到巷子盡頭記者來到一小區門口⌒♀⊙,以尋找泊寓租房為由門衛給記者開門進去☆♀。

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                                                            根據中信證券的測算﹡♂∴,長租公寓品牌如果適用 6% 增值稅率和 20% 的轉租租金增幅☆⌒,凈利潤率約為 -10.3%∟?π。當轉租租金增幅擴大至 40% 時◇∵,凈利潤也僅為 3.4%﹡。在所有開支中∴⊙?,租金成本佔七成、裝修佔一成⊿♀,其餘為人工、營銷和稅費支出△。

                                                            這樣企業建一個公寓就不用指望五六十年甚至更長時間回本△┊♂,而是可以用金融產品提前把投資收回來做新的投資⊙。

                                                            12月29日π,深圳農村商業銀行與萬科集團再次牽手?▽∵,聯手萬科旗下的深圳市萬村發展有限公司簽訂戰略合作協議♂⊙。

                                                            在嚴躍進看來☆,「萬科的長租公寓操作可以理解為」戰略方向正確、操盤策略錯誤的現象∵▽♀,從長租公寓發展來看∴⌒♂,或者說租賃市場的發展來看π⊙,近兩年國家大力支持☆,企業積極響應也無可厚非∴。但從操盤策略上看♂,現在做的長租公寓和市場上的部分經濟型酒店本質沒區別◇♂,區別僅在按月租住和按日租住♀,換而言之▽,萬科對於租賃背後的需求的研究↑∴?,其實還是停留在過去的模式上∴⌒,這也會導致更多經營上的問題 ∟♂∴。

                                                            初期投入極其巨大□。如果企業把已經蓋好的庫存房拿來改成長租公寓◇,成本核算還要加上早年的拿地、蓋樓成本⌒∟。好地段租售比太低⌒,而地價便宜的差地段又少有人肯住△。中國一線城市動輒 60-80 年租金才能收回購房成本∟π。

                                                            克而瑞數據顯示?,2019年上半年◇⊿〇,房企運營商整體風向收斂聚焦◇?♂,拓展增速放緩☆⊿。2019年3月26日◇,在萬科2018年度業績會上▽▽,萬科總裁兼首席執行官祝九勝表示┊,「萬村計劃」比我們一開始想象的要複雜﹡,涉及的利益相關方太多?,我們會穩妥推進已經獲取的項目⊙□,儘快使其成為可出租的狀態?☆。他還提道⊙♂▽,長租公寓現在看起來要賺錢很難□?⊙。

                                                            來自銀行業的橄欖枝透露了它們單獨給予萬科在住房租賃上的融資額度支持﹡□,但可以預測的是△∴∴,萬科依靠住房租賃業務獲得的融資遠超公開資料中的130億元◇?﹡。

                                                            現行的租房政策是 2013 年 7 月施行的《關於公布本市出租房屋人居居住面積等有關問題的通知》∴,這份文件規定了出租房屋的最低人均面積不得低於 5 平方米、每個房間居住的人數不得超過 2 人(有法定贍養、撫養、扶養義務關係的除外)□∵┊。

                                                            萬科將它描述為「綜合整治+引進物資營管+城市化商業運營」的新模式♂∟π。這是一個依賴政府密切合作的項目〇,萬科創始人王石說對於「萬村計劃」♀,「我理解的是萬科啟動的、與政府和村委會村民一起參与的城中村改造計劃∴。」

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                                                            如果從萬匯樓時期算起∟♂⊙,萬科打造長租公寓已近十年▽。但這個行業到目前為止仍屬「新業態」⊙♀▽,許多既有規則的阻礙π,使得萬科與其他租賃企業一樣△?,也遇到了發展瓶頸♂∴。

                                                            2018年年中⊿π,萬科清湖村城中村改造項目受到抵制♀,直至年底萬村計劃被喊停⊿。「萬村計劃」作為租賃住宅業務的模式之一∟,其在深圳推進不達預期◇∵⌒,部分區域的城中村已獲得的房源∵,深圳萬科正在與房東協商解約♂。

                                                            長租公寓資產沉重♂,需要依賴大公司的規模效應↑∵┊。「現在看來長租公寓要賺很多錢很難⊙♂↑,甚至是說◇,租公寓本來也不應該賺很多錢∟⊙♂。」萬科主席郁亮說♂π﹡,萬科是「希望賺長錢、賺慢錢、賺穩定的錢↑△。」

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                                                            這種經營狀態下▽π,鮮有企業能保證進來的錢比出去的快⊿〇,更不要說盈利了◇♂⊙。無論對資產千億的房地產公司還是估值數百億的創業公司⊿△,這無疑會加重他們本已負擔累累的債務┊。而且地產行業負債率相對較高☆☆□,庫存壓力的加劇使其資金周轉更加困難♀⊿♂。

                                                            「萬科計劃」是改造深圳的城中村△,開發對外租賃的「長租公寓」∵⊙。萬科 2017 年推出「萬村計劃」↑♀,萬科為此出資 1000 萬元成立一家運營公司∴,先後和深圳的玉田村、新圍仔等城中村簽約∴┊◇,後者將旗下物業統一出租給萬科▽。

                                                            同時□♀,記者翻閱豆瓣上租房小組五羊邨附近的民房價格﹡☆□,兩房一廳在4700元左右、單間在2500元左右、主卧和次卧分別在2200元和1900元左右﹡◇。

                                                            租金上漲也許能縮短回本的年限◇,但房企還是要先拿出一大筆錢造房子∵。跟賣房的收益率和回報時效比△,還是既低又慢☆☆?。

                                                            但隨着多地命令禁止隔斷房﹡,這些禁令對出租特別是合租並不友好——大戶型的客廳在合租屋裡屬於公共空間□▽▽,每個房客都要為這塊不怎麼用的空間承擔成本⊿。

                                                            政策限制2017年下半年∵♂∴,中央九部委聯合發文並選取12個城市開展住房租賃市場試點;廣州、武漢、杭州等地密集出台住宅租賃市場建設指導政策;同時◇∵,北上廣深等地先後推出多宗只租不售的租賃住宅用地□〇﹡,標誌房地產市場邁向「租購併舉」時代π♀。

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                                                            對於經營長租公寓的企業來說⌒,其中的經營風險和壓力↑⊙♂,來自於如何獲得房源以及獲得之後的租金墊付、裝修以及其他經營成本∵⊙,這將耗費企業大量的現金流∴。

                                                            來到泊寓的大堂中▽,一位工作人員向記者說到空置的房間已不多了▽﹡,現在單間只剩一間∵□△,還有兩三間主卧和客卧選擇〇?☆,半年起租∟↑。在了解到記者的需求和預算后∵☆,給記者推薦的是4200元到4500元的單間和3200元到3600元的主卧☆↑,在看房期間記者發現主卧是在100多平方米套間中分割成6間房間中比較大具備獨立衛生間的房間↑﹡┊。

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                                                            據了解▽,長租公寓事業部今年剛剛成立﹡□♀,高級副總裁孫嘉從今年5月份開始擔任長租公寓事業部的董事長和第一負責人┊,目前該業務開展由孫嘉直接負責∵♀∵。

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                                                            2017年11月3日△⊿♀,建設銀行深圳分行與包括萬科的11家房企簽署房屋租賃戰略合作協議♂┊,宣布正式開發深圳市長租房市場π□。

                                                            長租公寓需要依賴政府◇,更受到政府限制▽↑π。長租公寓將如何可持續發展∵﹡,對此《商學院》將持續關注〇∟。

                                                            這些金融產品能為長租公寓提供必要的信貸支持♀π↑,維持現金流的運轉☆♂。2018年7月⊿☆〇,深圳市萬村發展有限公司作為原始權益人的「易方達資產——萬科萬村租賃住房一號(1至5期)資產支持專項計劃」成功獲得深圳證券交易所批複⌒,該計劃採用儲架發行模式∟?,總額度50億元﹡∟△。

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                                                            面對長租公寓市場的巨大藍海∴π,各大巨頭爭相搶灘布局﹡⊙﹡。據《商學院》記者查閱資料發現↑?♀,排名前30的房企☆,恆大、融創中國、保利發展、綠地控股、新城控股、中海地產等11家房企〇π,均在2018年布局長租公寓┊π,搶灘市場⊙▽π。

                                                            2018年7月8日▽⊿,北京市住房和城鄉建設委員會、北京市市場監督管理局正式發佈了《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經紀服務合同》《北京市房屋承租經紀服務合同》三個合同示範文本♂↑,對違法群租等現象再次進行規範∴。禁止群租房、隔斷房∵,不得改變房屋內部結構分割出租﹡,不得按床位等方式變相分割出租﹡﹡∟。

                                                            《商學院》記者發現☆↑◇,在2019年上半年季度的財報中⊿♀,萬科的長租公寓項目甚至沒有單獨成為一項∟∵,而是因為營收比重太低歸納在「其他業務」項目中π∴。

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                                                            而租客是以 「候鳥心態」入住萬匯樓?〇∟,一旦攢夠錢買房即刻離開∵,不願再被貼上「低收入」標籤——萬匯樓成了「圍城」⊿,裏面的人想出來◇,外面的人想進去⌒♂△。在雙重作用下┊﹡,到了2014年π,萬匯樓入住率下降到60%-70%之間⊿∴♀。

                                                            2014年底♂▽△,萬科成立「萬科驛」團隊;2015年初π﹡π,萬科「接手」萬匯樓∵?〇,將其納入市場化運營△♂⊿,並對房間做了年輕化改造∴,仿效「宜家風」設計傢具⌒,增加了年輕人常用的電器⊙⊿。可以說◇♀△,此時的萬匯樓∴,就是後來泊寓的雛形□。

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                                                            長租公寓是一項前期投入資金巨大、回報周期較長的微利業務π♀,就看誰能熬過去了▽♀。靠金融產品掙錢♂▽?房地產金融產品早幾年就有↑。而在2018年中國中央經濟工作會議強調支持租賃市場〇♀,拓寬直接融資渠道⊿┊。具體包括增加銀行參与租房租賃開發貸款的數量、發展資產證券化產品(ABS)、研究制定房地產信託基金(REITs)發展等∵。

                                                            就2018年的融資情況來看∴♂♂,萬科住房租賃業務至少獲得130億元的資金支持▽▽。具體來說♀☆♂,房客在租房的時候簽了合同♂,接下來一年就要每月或者每季度繳錢給租房公司┊,這就是一種債務♂⊿⌒。而租房公司將這些債務打包做成證券產品賣給投資人△,這就是 ABS(資產證券化)﹡﹡⌒。

                                                            更直接的是這一條:本市住房出租應當以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位⊿,不得改變房屋內部結構分割出租△♀,不得按床位等方式變相分割出租π□。

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                                                            2016年⌒◇,「萬科驛」更名為「泊寓」↑▽,一年實現了8倍增長﹡□π,房間數超4000間▽,並計劃未來三年內將其擴展到5萬間π∵。近日克而瑞發佈的《2019年上半年中國長租公寓規模排行榜》?□∵,萬科泊寓以擴展規模23萬間和開業規模7萬間排名第一♂∴?。然而如此大規模擴張∟⊙,長租公寓真的是一個好生意嗎◇♀?

                                                            2019年3月26日⊿∴⊿,在萬科2018年度業績會上∟♂,萬科總裁兼首席執行官祝九勝坦言∵∵⊙,長租公寓現在看起來要賺錢很難⌒。

                                                            12月18日∴☆⊙,交通銀行廣東省分行與多家房企及住房租賃平台簽署住房租賃戰略合作協議↑☆⌒,為萬科等幾家簽約主體提供合計超過1500億元意向性授信額度〇,專項用於金融支持住房租賃業務發展∟。

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                                                            為了容納更多的租客∵∟,一些公寓大客廳戶型☆,在出租的時候經常被改成了「N+1」﹡♂♂,這樣做能加大租賃房源的供應並且增加市場租金π◇。

                                                            萬科泊寓採用的方式是集中長期租賃國企、政府、村集體等手中的廢舊廠房、辦公樓或者住宅⌒┊♀,租期一般為 10-15 年☆,改裝為公寓出租?⊙◇。在2018年萬科發佈公告稱⊿,證監會核准公司向合格投資者公開發行面值總額不超過80億元的公司債券☆▽,在首期發行的15億元中┊┊,有10.5億元擬用於公司住房租賃項目建設和運營﹡。

                                                            財經評論員嚴躍進表示□∵〇,薛峰的離職也恰恰說明長租公寓盈利難↑。實際情況來看◇◇,萬科在租賃業務上的投入很大⌒∴♂,但遇到的困難也很多⌒,很多時候企業的品牌影響力已經打出來了⊿﹡┊,租客也很多♂⊿⊿,但長租公寓存在盈利難的天然屬性◇π♀,至少和開發業務相比差很多?π。嚴躍進建議◇〇∵,萬科也要繼續研究租賃市場的新特點和新風險♂,尤其是在壓縮規模和降低成本方面需要有新的考慮▽△﹡。

                                                            2018年2月◇☆〇,中國銀行在上海舉辦「中國銀行住房租賃金融服務推介會暨合作簽約儀式」↑,與8家全國性房企簽訂住房租賃市場金融服務戰略合作協議┊▽,計劃提供融資規模超過2000億元π⌒。

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                                                            看完房后∵↑﹡,記者發現五羊邨店工作人員並沒有介紹有咖啡廳?☆↑,吧台〇□♂,健身房之類的公共設施⊙,泊寓大廳里也沒有太多可供眾人圍坐暢聊的軟沙發⊙⊿π。乍一看π〇,這似乎與前兩年在品牌青年公寓中風靡的「社群」概念背道而馳△♂。

                                                            除了資產證券化⊙⊿∵,萬科在住房租賃融資上還有一件大事☆⊙。早在2017年10月18日十九大報告重申「租購併舉住房制度后」♀,實力房企密集獲得金融機構伸過來的投資合作橄欖枝∵,萬科亦不例外♂∵□。

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                                                            然而▽∵,萬科似乎低估了城中村整治難度?∴⊿。萬科總裁、首席執行官祝九勝透露﹡◇∟,在深圳∴▽,「萬村計劃」已經進入60個城中村♂∴,獲取接近10萬間房間?。而根據萬科提供的數據∟,截至目前♀∟□,萬村已開業四百余棟﹡♂♂,一萬余間⊿∟?。拓展數量與開業數量對比懸殊π┊⊙,改造過程充滿波折♂▽。萬科此前也表示∟∴∴,萬村計劃涉及房源租賃期較長♂,因改造成本較大♂,至少經營8年後才會開始盈利☆◇□。

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                                                            據不完全統計⊙,2018年長租公寓爆倉的數量達11家⌒⌒,包括好租好住、長沙優租客、愷信亞洲、杭州鼎佳、石家莊眾客驛家、北京昊園恆業、上海寓見公寓等┊◇,最終失敗的原因大多是資金鏈斷裂∟。

                                                            2018年底〇⊿,廣州市人大常委會發佈公告♀,對《廣州市房屋租賃管理規定(草案)》(下稱《草案》)面向社會徵求修改意見和建議?。《草案》還明確△,廚房、衛生間、陽台、地下儲藏室等原始設計為非居住用途的空間不得出租供人居住?△♂。違反上述兩項規定且逾期不改正的┊↑↑,將處五千元以上三萬元以下罰款☆。

                                                            ( 郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。 )

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